Blogs van advocaten
in Amsterdam

Woningonttrekking als argument tegen toeristenverhuur in Amsterdam

Oprekken begrip 'woningonttrekking' leidt tot boete verhuurders 

De gemeente Amsterdam hanteert de term ‘woningonttrekking’ om een boete te kunnen opleggen aan de verhuurder die aan toeristen verhuurd of bij woonfraude. De beheofte aan bijstand met een advocaat is daarmee toegenomen. Het begrip woningonttrekking is de laatste jaren nieuwe leven ingeblazen door de gemeente. Met de opkomst van het veelvuldig kortstondig en incidenteel verhuur van woningen aan toeristen is de grens tussen hetgeen wel en niet als ‘woningonttrekking’ is te kwalificeren onduidelijk en diende de ook de rechter daar een oordeel te geven. Voorheen betrof woningonttrekking met name de sloop van een woning of het bedrijfsmatig gebruik daarvan in die mate dat dat gebruik niet meer met permanente bewoning te verenigen viel. Dit blijkt onder meer uit een rechtszaak van 18 oktober 1986, waarbij een woning ook deels als bordeel werd gebruikt. De Raad van State  overwoog:

“Indien de geschiktheid van het betrokken gebouw of een gedeelte daarvan als woonruimte niet verloren is gegaan en bovendien sprake is van een daadwerkelijke bewoning, bestaat geen met voormeld artikellid (artikel 56, lid 1, Woningwet) strijdige situatie.” Dan blijft het pand immers bijdragen aan de voorziening in de plaatselijke behoefte aan woongelegenheid (ARRvS 18 oktober 1986, nr. R03853612) . 

Handhaving gemeente tegen verhuur toeristen en boete wegens woningontrekking 

Er wordt door de gemeente intensief gehandhaafd bij geconstateerde woonfraude. Indien niet wordt voldaan aan één van de voorwaarden van artikel 3.1.2 Huisvestingsverordening (Hvv) en daarmee volgens de gemeente sprake is van woningonttrekking, dan kan de bestuurlijke boete oplopen tot € 20.500,-. De boete die wordt opgelegd bij het enkel niet-melden van een B&B bedraagt volgens het beleid € 6.000,-. De boetehoogtes zijn gebaseerd op Bijlage 3 bij de Hvv. Laatstbedoelde bijlage is bijgevoegd bij dit bericht. De vraag of sprake is van woningonttrekking op het moment dat een gedeelte van een woning wordt geëxploiteerd, is discutabel. De gemeente Amsterdam stelt zich op het standpunt dat bij de verhuur van een gedeelte van een woonruimte sprake is van gedeeltelijke woningonttrekking, omdat de woning dan niet meer geschikt is voor duurzame bewoning door het aantal personen waarvoor de woning geschikt was vóórdat een woongedeelte als B&B werd geëxploiteerd. De feitelijke omstandigheid dat de B&B geen invloed heeft op de daadwerkelijk verblijvende personen in de woning en hun bewoning, ook als in de woning geen B&B wordt geëxploiteerd, is volgens de gemeente niet relevant. 

Kritiek op grillige rechtspraak over ‘woningonttrekking’ bij verhuur 

Bij toeristische verhuur van woningen lijkt de Raad van State een andere weg te willen bewandelen waar het betreft de reikwijdte van het begrip ‘woningonttrekking’. In de uitspraak van 14 oktober 2015 oordeelde de hoogste bestuursrechter dat van woningonttrekking al sprake is bij het eenmalig kortstondig verhuren van een woning aan toeristen, omdat “uit het gebruik van de woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar was voor duurzame bewoning” (1*) Dat oordeel is natuurlijk afhankelijk aan de specifieke feiten en omstandigheden van het geval. De verhuurder was in die zaak geen hoofdbewoner van de woning. In latere rechtspraak, ook bij hoofdbewoning, wordt wel makkelijk naar laatstbedoelde uitspraak wordt verwezen en kennelijk als algemene regel wordt aangenomen dat ook het eenmalig kortstondig verhuren van een woning, waarbij de verhuurder tevens hoofdbewoner is, in beginsel sprake is van woningonttrekking (2*). Dat vraagt natuurlijk om een kritischer benadering door de bestuursrechter. De specifieke feiten en omstandigheden van het geval kunnen immers nopen tot een ander oordeel van de rechter. Het goed voor het voetlicht brengen van specifieke feiten en omstandigheden is een taak van de advocaat bestuursrecht.

Bed&breakfast (B&B) Amsterdam en ‘woningontrekking’ 

De gemeente kwalificeert bijvoorbeeld de exploitatie van een B&B in beginsel als woningonttrekking in de zin van artikel 21, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet(Hvw). De vergunning voor woningonttrekking is geregeld in artikel 3.1.1, eerste lid, van de Huisvestingsverordening (Hvv) van de gemeente. Artikel 3.1.2 van de Hvv voorziet in uitzonderingen op de vergunningplicht, waaronder het exploiteren van een B&B onder de hierboven reeds genoemde voorwaarden. Indien een B&B wordt geëxploiteerd in overeenstemming met de geldende voorwaarden, dan hoeft voor de B&B geen onttrekkingsvergunning te worden aangevraagd.

Woningonttrekking als oneigenlijk argument tegen toeristenverhuur 

De regels met betrekking tot B&B’s in de verordening zijn vastgesteld om de leefbaarheid in de stad te dienen en toeristische verhuur van woningen in Amsterdam te beperken. Deze regels in de Huisvestingsverordening van de gemeente met betrekking tot toeristische verhuur  zijn naar mijn mening in strijd met de wet. De regels zijn vastgelegd in een huisvestingsverordening die is gebaseerd op grond van de Huisvestingswet. De Huisvestingswet is er voor bedoeld een instrument te bieden aan het gemeentebestuur om maatregelen te nemen tegen negatieve gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte. De Huisvestingswet biedt geen mogelijkheden om regels te stellen in een huisvestingsverordening tegen toeristische verhuur of andere leefbaarheidsproblematiek. Hier wordt begijpelijkerwijs nu veel over geprocedeerd. 

Geen wettelijke grondslag introduceren vergunningplicht woningonttrekking 

Het is van belang om te weten dat bij de totstandkoming van de Huisvestingswet, het belang van leefbaarheid als doel van de Huisvestingswet tweemaal nadrukkelijk is verworpen. Daarom kan de vergunningverplichting met betrekking tot woningonttrekking alleen dan worden aangewend indien dat noodzakelijk is ter bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte. Houd u dat even vast. Het was de nadrukkelijke wens van de regering dat het gebruik van de Huisvestingswet beperkt bleef tot problemen als gevolg van schaarste en niet kon worden aangewend voor allerlei leefbaarheidsproblematiek. In de praktijk introduceert de gemeente Asterdam een meldplicht voor Airbnb verhuur en als er naar oordeel van de gemeente regels worden overtreden bij verhuur aan toeristen moet er ineens een vergunning voor woningonttrekking aangevraagd worden. Als er geen sprake is van woningonttrekking wordt ook onterecht een vergunningplicht voorgewend door de gemeente. 

Oneigenlijk gebruik Huisvestingswet: verhuur aan toeristen is ‘woningonttrekking’ 

De gemeente leek de wens van de wetgever in beginsel te accepteren, maar naarmate de leefbaarheidsproblematiek als gevolg van toeristische verhuur van woningen toenam en op de agenda kwam, is het gemeentelijk beleid van koers veranderd. Iedere vorm van kortstondige verhuur van (een  gedeelte van) woningen (short stay) wordt zonder meer aangemerkt als woningonttrekking, tenzij de regels van de huisvestingsverordening in acht zijn genomen, dan geldt een uitzondering op de vergunningplicht. De gemeente heeft daarnaast ook niet aangetoond of gemotiveerd dat toeristische verhuur van woningen een onevenwichtig of onrechtvaardig gevolg is van schaarste aan goedkope woonruimte. Handhaving heeft daarom tot veel weerstand van verhuurder geleid merken wij als advocaat.  

Onterecht stempel ‘woningonttrekking’ bij tijdelijke verhuur aan toeristen 

Zelfs eenmalig kortstondige toeristische verhuur van een woning, waar de verhuurder zijn  hoofdverblijf heeft, wordt door de gemeente als woningonttrekking aangemerkt. Dat is onterecht. Deze term uit de Huisvestingwet wordt als stok gebrukt om de toeristche verhuurder te slaan. De bewering van de gemeente Amsterdam dat een huis dat eenmalig kortstondig wordt verhuurd, niet beschikbaar is voor duurzame bewoning, is een gekunsteld argument om te trachten leefbaarheidsproblematiek te reguleren, waarvoor de Huisvestingswet niet is bedoeld. Dat blijkt wel uit de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet  waarin is vermeld dat bij inschrijving en hoofdbewoning van slechts een half jaar, is sprake van permanente bewoning. Woningonttrekking is dan uitgesloten indien af en toe aan toeristen wordt verhuurd. De woning behoudt immers zijn hoofdfunctie en blijft immers onderdeel van de woonruimtevoorraad. 

Handhaving met gekunsteld besluit dat er ‘woningonttrekking’ is 

De gemeente heeft zichzelf ruimere bevoegdheden toegekend  dan met de Wet is beoogd. In eerste instantie kan de wetsgeschiedenis van de Huisvestingswet op meerdere manieren worden gelezen, maar hiervoor bestaat een duidelijke verklaring. Nadat leefbaarheid dat onderdeel werd geschrapt, gelezen kan het aspect leefbaarheid er achteraf niet ingelezen worden door de gemeente. Dat is een onjuiste uitleg van de Wet. Leefbaarheid kan derhalve alleen worden betrokken bij de besluitvorming in het concrete geval met als doel van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste op de woningmarkt. Door het (buitenwettelijk) oprekken van het begrip ‘woningonttrekking’ en het verruimen van het doel en de strekking van de Huisvestingswet is sprake van oneigenlijke wetstoepassing die door de bestuursrechter een halt toegeroepen moet worden. 

Onderzoek en ‘inval’ in woning door handhavers in woning 

Handhavers van de gemeente of inspectie mag niet een woning betreden zonder toestemming van de bewoner. De huurder (toerist) die er op dat moment is, is ook bewoner en hoeft een gemeenteambtenaar niet binnen te laten. Bel desnoods een advocaat als er twijfel is over de intentie van handhavers. Vragen beantwoorden hoeft ook niet; sterker nog, al hetgeen wordt gezegd door een huurder wordt doorgaans tegen de eigenaar –verhuurder gebruikt hoewel dat inhoudelijk vaak erg zwak is. Wel kunnen de handhavers dan een bevel tot binnentreding ophalen ondertekend door de burgemeester; alleen met deze last tot binnentreden specifiek voor het adres genoemd in de last mogen de handhavers binnekomen en rondkijken; ze mogen niet doorzoeken door kasten of lader te openen. Toeristen kunnen beter niet op vragen beantwoorden, want achter af is niet controleerbaar of handhavers zo’n gesprek goed hebben weergegeven in hun bezoekrapport. 

Bezwaar maken tegen onterecht besluit ’woningonttrekking’ 

Indien na een huisbezoek de gemeente wil handhaven wegens ‘woningonttrekking’ dan wordt dat in een voornemen tot bestuurlijke boete aangekondigd. Tegen dit voornemen kan de verhuurder zienswijze indienen. Ook het bezoekverslag van de gemeente dat wordt meegestuurd moet kritisch beken worden en van commentaar voorzien worden.  Indien de gemeente toch een boete voor ‘woningonttrekking’ oplegt dan is het om bovengenoemde redenen zinvol om bezwaar aan te teken. Dat kan de verhuurder zelf doen maar ook een advocaat bestuursrecht kan dat doen.  Gelet op de juridisch complexe onderdelen die aan de orde zijn bij een boetebesluit is het wel zinvol een advocaat bestuursrecht in te schakelen. 

Stel vrijblijvend je vraag aan advocaat bestuursrecht Mark van Weeren als je met handhaving door de gemeente te maken hebt.

1*)  ABRvS 14 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3155.

2*)  ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:649, AB 2017/193, m.nt. S.H. Ranchordás; ABRvS 20 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2534, AB 2017/392, m.nt. T.I. Oost; Rb. Amsterdam 5 december 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:8938; ABRvS 7 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:428, JOM 2018/12; ABRvS 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2307, AB 2018/325, m.nt. T.I. Oost; ABRvS 6 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:317; Rb. Amsterdam 6 maart 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1733, ABRvS 10 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1142.

 

Categorie├źn

Juridisch actueel

Movie

Contact form